宅建

宅建業法のラスボス【35条 重要事項説明】の勉強方法

2022-01-29

宅建業法のラスボス【35条の攻略手順】
宅建業法のラスボス【35条の攻略手順】


  宅建試験のなかでも「宅建業法」って簡単って聞いていたんですが、「35条 重要事項説明」が難しいんですけど。。。
  毎年ここからの出題が数問あるみたいですけど、ぜんぶ覚えられる自信がないです。
  普段 聞きなれない用語があったり、建物や土地の内容が一緒になっていてわかりにくいです。
  重説の条項の種類を整理したり、大事なポイントをまとめることはできませんか? 教えてください、詳しい人!


こういった疑問にお答します。


本記事の内容

  • 宅建業法の中の「35条 重要事項説明」について、攻略手順を解説します。
  • 「35条 重要事項説明」の共通条項、土地や建物に関するものなどを整理するとともに、試験で聞かれる重要ポイントをゴロと表形式にまとめて解説します。
  • この記事を読むことで、「35条 重要事項説明」の苦手意識がなくなり、さらに35条が得点源になります。


この記事の信頼性

2021年10月に実施された 宅地建物取引士試験の「合格者」である、私が体験をもとにわかりやすく解説します。

宅地建物取引士「合格証書」と「宅建士証」
宅地建物取引士「合格証書」と「宅建士証」


想定する読者

宅建の勉強を始めて、宅建業法の「35条 重要事項説明」を勉強している方、
また、「35条 重要事項説明」でつまづいてしまい、勉強が停滞している方に向けて書いています。



それでは、さっそく説明していきますね。


宅建業法のラスボス【35条 重要事項説明】の勉強方法

まずは、35条 重要事項説明の「概要」をおさえましょう。
そして、最後に35条 重要事項説明の「記載事項(条項)」の攻略がメインテーマといっても過言ではありませんので、がんばっていきましょう。

35条 重要事項説明の概要

・35条は、買主・借主のみに説明します。
 売主・貸主には説明しません。(ただし、交換の場合両当事者に説明します)

・35条は、契約が成立するまでに、説明する必要があります。

・35条は、宅建士が説明します。(宅建士に与えられたスペシャル業務です)
 ※業者間では説明は不要です。

賃借の代理・媒介、売買にIT重説が可能になりました。

※35条の中には、37条の「任意的な記載事項」に記載する条項が含まれます。
 37条と比較しながら覚えましょう。

35条の攻略手順

 35条の全体を見渡すと重説条項の数が多いように感じますが、下に記載したカテゴリごと覚えるとハードルが下がります。

・まず、カテゴリごとにある重説の条項の最初の数文字をゴロにして縦に覚えていきます。
 ゴロは「ひらがな」でも「漢字」でも構いません。私はひらがなで覚えていきました。

・つぎに、ゴロから、その重説条項をイメージできるようにします。

・最終的には書けることが必要です。

 たとえば、すべてに必要な「1.売買・交換・貸借」カテゴリの重説の条項を覚えるとします。下のように重説条項が7つありますが、各項目の数文字をゴロにして縦に覚えていきます。

▼すべてに必要な「1.売買・交換・貸借」 カテゴリ

  • []記された権利の種類・内容
  • []用水・電気・ガスの供給、排水施設(インフラ)
  • []約解除・損害賠償額の予定や違約金
  • []金・交換差金・借賃 以外に授受される金銭の額・目的
  • 支払金・[預り]金を受領する場合の保全措置の有無・概要
  • []砂災害警戒区域・津波災害警戒区域・造成宅地防災区域
    水害[]ザードマップに表示されているときは所在地 (省令)
  • (未完成物件の場合)[完成]時の形状・構造

→  [登][飲]  [契][代]  [預り]  [土][ハ] [完成]
ゴロ:「とういん けいだい あずかり どハ  かんせい ♪」

より正確にしたければ、次のようにアレンジしても良いです。

→  [登][飲]  [契][代]   [支払・預り]  [土][ハ] [完成]
ゴロ: 「とういん けいだい しはらい あずかり どハ  かんせい」

・このようにゴロにして、頭の中で何回もループさせます。
 そうすると、最初の1文字が簡単にゴロで出てくるようになります。
・そのゴロから重説条項をイメージできるようにします。
・その後、だんだんと書けるようにします。

※他の方やテキストに書いてあるゴロは、重説条項の順番が上から下になっていなかったり、無理に文字っているものがあって、覚えてもそれが重説条項をイメージしずらかったです。
 シンプルに上から順にゴロにして覚えるのが、すぐに記憶を呼び起こすことができます

他のカテゴリでも同じです。

それでは、具体的に見ていきましょう。


売買・交換・貸借(すべてに必要)

ここから、35条「記載事項(条項)」のメインテーマになります。がんばっていきましょう。

「売買・交換・貸借」のすべてに重説が必要な項目です。
ここが基本になりますので、まずはここから覚えましょう。

ゴロ:「とういん けいだい あずかり どハ かんせい ♪」(何回も繰り返します)

No.重説の条項ポイント
1・[登]記された権利の種類・内容
 ex.抵当権、抹消予定も含む
2・[飲]用水・電気・ガスの供給、
 排水施設(インフラ)
※整備されていない場合、
 整備の見通し、負担金も
3・[契]約解除・損害賠償額の予定や
 違約金
※37条でも説明
4・[代]金・交換差金・借賃 以外
 授受される金銭の額・目的
 ex.手付金・敷金・権利金(礼金)
※37条でも説明
5・支払金・[預り]金を受領する場合の
 保全措置の有無・概要
※受領が50万円未満
 場合は説明不要
6・[土]砂災害警戒区域、
 津波災害警戒区域、
 造成宅地防災区域、
 水害[ハ]ザードマップに
 表示されているときは所在地
国交省令
7・(未完成物件の場合)
 [完成]時の形状・構造


建物の場合(宅地は不要)

「建物」の場合に重説が必要になります。宅地は説明不要です。

建物だけに必要であり、重説の条項は3項目と少ないため覚えやすいです。

ゴロ:「インスペ アスベ たいしん ♪」 (何回も繰り返します)

No.重説の条項ポイント
1・既存建物の1年以内の状況調査
([インスペ])の有無、結果の概要
※状況調査は任意
 結果の概要は義務
・建物の維持保全の書類の保存状況
(検査済証、点検記録)
 ※内容説明まではいい
インスペは
 「売買」「賃借」
とも説明する
・書類の保存状況は
 「売買」のみ
説明する
(点検記録は売買の
 リフォーム時に必要になるため)
2・石綿([アスベ]スト)の使用の有無
※新築・中古かぎらず説明する
 記録があればその内容
調査を実施する義務はない
国交省令
3・[耐震]診断の結果
 昭和56.5.31以前に着工した
 建物の記録があればその内容
調査を実施する義務はない
国交省令


売買・交換に必要(貸借の場合は必要と限らない)

「売買・交換」の場合に重説が必要になります。「建物の賃借」の場合は、必要ない。

ゴロ: 「ほうれい しどう ♪」 (何回も繰り返します)

No.重説の条項ポイント
1・法令上の制限
 ・建物売買、土地貸借・売買なら必要
 ・建物貸借なら不要
ex.容積率・建蔽率・壁面の位置、
 高さ制限・用途制限の緩和、
 農地法の権利移動・転用等の制限、
 国土利用法の届出、
 歴史的風致維持法の増改築等の届出、
 準防火地域・防火地域
・建物や土地の「売買」の場合は、
 説明の必要あり
・しかし「建築の賃借」の場合は、
 説明が不要(建蔽率の説明など)
2・私道負担
 ・建物売買、土地貸借・売買なら必要
 ・建物貸借なら不要
 負担がない場合は「負担なし」と記載
同上


売買・交換のみ(貸借では不要)

「売買・交換」の場合に重説が必要になります。「賃借」の場合は、必要ない。

ゴロ: 「せいふて ローン かっぷ て ♪」 (何回も繰り返します)

No.重説の条項ポイント
1・住宅[性]能評価を受けた
 新築
住宅の場合はその旨
国交省令
2・契約[不適]合責任の
 保証保険契約等(保険)の措置の
 有無と、その概要
 講じない場合は「講じない」と記載
※37条でも説明
3・[ローン]あっせん内容
 + ローン不成立の場合の措置
※37条では
「ローン不成立の場合の措置」
のみ説明
4・([割賦]の場合の)
 現金価格、割賦価格、
 頭金の額・支払時期
5・[手]付金等 保全措置※35条のみ説明


貸借のみ(売買・交換では不要)

「賃借」のみ重説が必要になります。「売買・交換」の場合は、必要ない。

ゴロ: 「だいけい ていしゃくしき とりり かんり ♪」 (何回も繰り返します)

No.重説の条項ポイント
1・[台]所・浴室・便所等の整備状況
2・[契]約期間・契約更新の事項
※定めがない場合は
 「定めなし」と記載
3・[定]期[借]家・定期借地である
 場合はその旨
定借は「宅地○」でも
「建物○」でも説明する
4・[敷]金その他 契約終了時に
 精算される金銭の精算
5・契約終了時の宅地上の
 建物の[取り壊し]
宅地上の建物の取り壊しは、
「宅地○」の場合に説明する。
※「建物×」の場合は
 説明しない。
6・宅地・建物の用途や
 [利]用制限
7・[管理]委託者の氏名・住所


マンションの説明事項

マンション(区分所有)に特化した重説になります。

マンションの重説は9条項と少し多いですが、覚えた分だけ点数に直結しますのでがんばりましょう。

ゴロ: 「かんせん しゅうせん きょうげん じっかん けんり ♪」 (何回も繰り返します)

No.売買 or 賃借重説の条項ポイント
1売買/貸借・[管]理委託先の氏名・住所
2・[専]有部分の利用制限
 ex.ペット
※規約・案があるとき説明
3売買・計画 [修]繕積立金の内容
 すでに積み立ててある額、
 滞納があれば滞納額も説明する
※規約・案があるとき説明
4・[専]用使用権に関する規約
 氏名・住所は不要
※案の段階でも説明
5・[共]用部分に関する規約※案の段階でも説明
6・修繕費や管理費を
 特定の者のみ[減]免する内容
※案の段階でも説明
7・(一棟の)修繕の[実]施状況
8・通常の[管]理費の額
9・敷地に関する[権利]の種類および内容
 ex.定期借地


国交省令だけでまとめたもの

上表から「国交省令」だけでまとめたものです。

ゴロ: 「わた すい じしん せい どぞう なみ ♪」(何回も繰り返します)

  • 石[綿]
  • [水]害
  • [地震]
  • 住宅[性]能評価
  • [土]砂災害警戒
  • [造]成宅地防災
  • 津[波]災害警戒


まとめ

・ひたすら「ゴロを頭で読み返す」
・各「重説の条項をイメージ」する
・最後に「書き出せる」ようにする

これで、宅建業法のラスボス「35条 重説」は攻略できます。 私がそうでした。

宅建業法では、
「35条 重説」 が ラスボス、
「37条 契約書面」 が 中ボス、
「34条 媒介書面」が 小ボス なので、
始めにラスボスを倒すと、後が楽になるとともに、自信がつきます。

したがいまして、まずは 「35条 重説」から攻略しましょう。


今回は「35条 契約書面」を解説してきました。
35条も大切ですが、「宅建全体の勉強方法」についてはさらに重要です。

以下の記事では「宅建を独学で合格する勉強方法【16ステップ】で完全解説【合格後の未来】」について解説しているので、こちらの記事もぜひ併せて読んでみてください。


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